Paradoks Properti Kuartal III 2026: Harga Rumah Naik 0,58 Persen, Penjualan Jeblok 8,43 Persen

Bank Indonesia (BI) mengungkap fenomena paradoks di pasar properti dalam periode kuartal III 2026, di mana Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pasar primer tumbuh 0,58 persen secara tahunan, sementara volume penjualannya anjlok tajam sebesar 8,43 persen. Laporan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dirilis menunjukkan bahwa perlambatan pertumbuhan harga tersebut menandai stagnasi pasar, sementara kontraksi penjualan jauh lebih dalam dibandingkan kuartal sebelumnya yang hanya minus 2,36 persen. Situasi ini mencerminkan tekanan serius pada daya beli masyarakat di tengah kondisi makroekonomi yang menantang.

Menurut data resmi BI, perlambatan pertumbuhan harga ini terutama dipicu oleh sektor hunian tipe menengah dan besar. Rumah tipe menengah tercatat tumbuh 0,63 persen, melambat dari 0,83 persen di kuartal sebelumnya, sedangkan rumah tipe besar tumbuh 0,57 persen turun dari 0,68 persen. Sebaliknya, rumah tipe kecil justru menunjukkan tren kenaikan menjadi 0,55 persen dari 0,49 persen. Dari sisi kuartalan, kontraksi penjualan properti mencapai 11,10 persen, berbanding terbalik dengan pertumbuhan 9,39 persen yang berhasil dicapai pada kuartal II 2026.

Daya Beli Melemah Jadi Pemicu Utama Arah Jual

Pengamat properti Anton Sitorus menilai bahwa stagnasi harga di tengah lesunya transaksi bukan semata-mata akibat fluktuasi suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR), melainkan konsekuensi langsung dari tekanan ekonomi makro yang menggerus kapasitas finansial rumah tangga. Dalam komentarnya kepada CNN Indonesia pada Senin (9/11), Anton menjelaskan bahwa warga kini lebih memprioritaskan alokasi pendapatan untuk kebutuhan primer dibandingkan belanja modal seperti membeli hunian. "Yang paling berpengaruh saat ini adalah kondisi ekonomi yang cukup berat, membuat daya beli masyarakat melemah. Rame dengan istilah 'in this economy' kan? Jadi yang membuat harga enggak naik tapi penjualannya turun ya lebih karena faktor daya beli yang lemah," ujar Anton. Fenomena ini menciptakan celah di mana penawaran barang tetap ada, namun permintaan efektif turun drastis.

Posisi Dilematis Pengembang dan Diferensiasi Pasar

Kondisi pasar yang ketat ini menempatkan para pengembang dalam posisi dilematis. Meskipun permintaan melambat, para pelaku usaha enggan memangkas harga jual rumah primer guna menjaga margin keuntungan mereka, yang pada akhirnya membuat harga bertahan di kisaran yang sama atau sedikit naik. Anton turut menyoroti adanya segregasi perilaku pasar antara pembeli akhir (end user) di segmen menengah ke bawah dengan para investor. Kelompok end user cenderung menahan diri atau menunda transaksi karena keterbatasan likuiditas, sementara dinamika ini memperlebar jurang antara ketersediaan unit dan kemampuan akses masyarakat, menandakan tantangan struktural yang harus diatasi agar sektor properti tidak menjadi beban bagi roda ekonomi nasional.