Penjualan Rumah Subsidi Ambruk di Bawah Level Pandemi, Daya Beli MBR Tumpul

Penjualan rumah subsidi tahun ini terjun bebas ke level yang lebih dalam daripada masa puncak pandemi Covid-19, mengubur optimisme pasar yang semula menargetkan penyerapan di atas 200 ribu unit. Ketua Umum DPP Himperra Ari Tri Priyono menegaskan kondisi ini jauh lebih parah karena saat pandemi sektor masih bisa tumbuh, berbeda dengan situasi saat ini yang benar-benar macet.

Data per 29 September 2026 menunjukkan angka yang menggembirakan hanya tinggal kenangan. Serapan rumah subsidi baru menyentuh 161.746 unit dari kuota 350 ribu yang disediakan pemerintah. Jauh dari target tahunan yang diestimasi para pengembang pada awal tahun, di mana mereka mengira skema KPR Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) akan melampaui 200 ribu unit hingga akhir tahun.

Ari Tri Priyono menggarisbawahi bahwa masalah utamanya bukan pada pasokan atau supply. Para pengembang memiliki kapasitas produksi yang tinggi, namun sisi permintaan atau demand justru lumpuh. Perubahan pola konsumsi generasi muda menjadi faktor kunci; mereka kini lebih mengutamakan kebutuhan harian dan liburan daripada komitmen kepemilikan rumah, sehingga minat beli tergerus drastis.

Bukan hanya soal minat, hambatan struktural juga membatasi akses kredit. Banyak calon pembeli terbentur riwayat kredit macet dari pinjaman daring yang tercatat di SLIK OJK. Meski OJK memberikan relaksasi pengecualian untuk tunggakan di bawah Rp1 juta, kebijakan ini belum berbuah hasil nyata karena bank-bank pemberi kredit tetap bersikap hati-hati dan enggan mengambil risiko, sehingga tidak ada pergerakan signifikan pasca-kebijakan tersebut.

Dampak domino mulai terlihat pada nasabah yang sudah terlanjur membeli. Berbagai bank melaporkan lonjakan kasus penghentian cicilan, pengalihan kredit, hingga penjualan rumah secara bawah tangan. Banyak pemilik rumah yang kewalahan dengan angsuran, memilih menjual unit mereka di tengah jalan atau bahkan pulang kampung, menunjukkan bahwa beban finansial Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) telah mencapai titik jenuh.

Analisis Redaksi

Insentif fiskal masif seperti pembebasan pajak hingga 100 persen untuk rumah di bawah Rp2 miliar, bunga 5 persen, serta penggratisan BPHTB ternyata tidak cukup untuk menggerakkan pasar yang sedang sakit kronis. Fakta bahwa insentif ini tidak efektif menunjukkan bahwa masalahnya bukan pada harga atau biaya transaksi, melainkan pada fundamental daya beli riil masyarakat yang tergerus oleh inflasi dan beban utang lain, terutama dari sektor fintech lending yang tak regulasi.

Birokrasi perbankan yang menolak mengambil risiko meskipun ada payung hukum OJK menciptakan deadlock yang berbahaya. Jika bank tetap menutup pintu bagi debitur berisiko rendah sekalipun, maka program subsidi hanya akan dinikmati oleh segelintir elite kredit, sementara mayoritas MBR tetap tertinggal. Situasi ini mengindikasikan kegagalan koordinasi antara regulator, perbankan, dan kebijakan fiskal dalam menangani krisis permintaan domestik.

Akademi kebijakan perlu segera mengevaluasi strategi intervensi. Melanjutkan insentif yang sama tanpa memperbaiki struktur daya beli atau menormalisasi data kredit macet dari pinjol hanya akan membuang anggaran negara. Tanpa langkah tegas untuk membekukan atau membersihkan data SLIK dari pinjaman mikro ilegal yang berdampak pada skor kredit, sektor perumahan subsidi akan terus menderita di bawah performa, dengan risiko sosial berupa meningkatnya angka pengangguran di sektor konstruksi dan penggajian pekerja informal.