DKI Jakarta Rilis Rancangan Rusun Terpadu: Sekolah, Pasar, dan Transportasi Publik dalam Satu Gedung

Ringkasan Singkat

• Gubernur Pramono Anung mengusulkan Rumah Susun berbasis mixed‑use yang menggabungkan sekolah, pasar, dan fasilitas publik.
• Rancangan Peraturan Daerah (Ranperda) menargetkan Masyarakat Berpenghasilan Tertentu (MBT), yang mencakup hampir setengah penduduk Jakarta.
• Konsep Transit Oriented Development (TOD) dijadikan landasan, dengan harapan mengurangi kebutuhan lahan dan menghindari penggusuran melalui konsolidasi tanah vertikal.

Jakarta, 21 Agustus 2026 – Pada rapat paripurna DPRD DKI Jakarta, Gubernur Pramono Anung memperkenalkan dua rancangan peraturan daerah, termasuk Ranperda Rumah Susun yang menargetkan integrasi fungsi hunian, pendidikan, perdagangan, dan transportasi publik. Gubernur menegaskan bahwa penyediaan hunian yang “layak, inklusif, dan berkeadilan” menjadi pilar utama ketahanan sosial kota.

Ranperda ini tidak sekadar menambah unit rumah susun (rusun); ia mengusung konsep mixed‑use yang memungkinkan satu blok bangunan sekaligus menjadi tempat tinggal, sekolah, pasar, dan pusat layanan publik. Lebih jauh, kebijakan tersebut diarahkan pada kawasan Transit Oriented Development (TOD), di mana akses ke jaringan transportasi umum menjadi faktor penentu penataan ruang.

Menurut data Pemprov DKI, sekitar 49,29 % penduduk Jakarta berada dalam kategori Masyarakat Berpenghasilan Tertentu (MBT). Kelompok ini berada di atas ambang batas Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) namun masih kesulitan membeli rumah komersial. Ranperda berupaya mengubah paradigma pembangunan dari sekadar properti fisik menjadi public housing yang terjangkau bagi MBT.

Instrumen Konsolidasi Tanah Vertikal juga dimasukkan dalam rancangan, memungkinkan penataan kembali kawasan padat dengan kepemilikan tanah terfragmentasi tanpa melakukan penggusuran massal. Pendekatan ini diharapkan dapat memperbaharui kota sambil mempertahankan hak tinggal warga di lokasi asal.

Selaras dengan kebijakan pusat, Ranperda akan memanfaatkan skema pembiayaan seperti Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera), Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), dan program 3 Juta Rumah. Gubernur menutup presentasinya dengan harapan regulasi ini akan menegaskan kepastian hunian layak dan menjadikan Jakarta “kota global yang inklusif, layak huni, dan menyejahterakan warganya.”

Analisis Pakar

Usulan Rumah Susun terintegrasi ini memang terdengar ambisius, namun implementasinya menimbulkan sejumlah pertanyaan kritis. Pertama, integrasi fungsi sekolah, pasar, dan transportasi dalam satu blok menuntut standar desain yang sangat tinggi. Tanpa perencanaan arsitektural yang matang, risiko kegagalan fungsi (misalnya, kebisingan pasar mengganggu proses belajar) dapat mengurangi kualitas hidup penghuni.

Kedua, fokus pada Masyarakat Berpenghasilan Tertentu (MBT) menandakan pengakuan atas kesenjangan kelas menengah yang selama ini terabaikan. Namun, tanpa mekanisme subsidi yang jelas, proyek ini berpotensi menjadi “rumah susun premium” yang tetap di luar jangkauan sebagian besar warga. Pemerintah harus menjabarkan skema subsidi atau pembiayaan yang transparan, bukan sekadar menyebutkan program pusat.

Ketiga, konsep Transit Oriented Development (TOD) memang menjadi tren global, namun Jakarta masih bergulat dengan infrastruktur transportasi yang belum merata. Menyematkan TOD pada proyek perumahan tanpa memastikan ketersediaan layanan bus, MRT, atau LRT yang memadai dapat menjadikan janji “akses transportasi publik” sekadar slogan.

Terakhir, konsolidasi tanah vertikal memang inovatif, namun proses legalitasnya sering kali berlarut-larut karena kepemilikan tanah yang bersifat adat atau warisan. Pemerintah harus menyiapkan mekanisme kompensasi yang adil dan transparan, serta melibatkan komunitas lokal sejak tahap perencanaan. Tanpa itu, proyek dapat menimbulkan konflik sosial yang berpotensi menghambat realisasi.

Secara keseluruhan, Ranperda ini membuka peluang besar bagi Jakarta untuk mengatasi krisis perumahan. Namun, keberhasilannya sangat bergantung pada detail teknis, pendanaan yang terstruktur, serta partisipasi aktif masyarakat. Tanpa ketiga elemen tersebut, ambisi menjadi “kota global inklusif” tetap akan berada di atas kertas.

Pertanyaan yang Sering Diajukan (FAQ)

• Q: Apa itu Transit Oriented Development (TOD) dan bagaimana penerapannya di Jakarta?
  A: TOD adalah konsep penataan kawasan yang memusatkan pembangunan di sekitar titik transportasi publik (stasiun MRT, LRT, atau halte bus) untuk mengurangi ketergantungan pada kendaraan pribadi. Di Jakarta, penerapannya masih terbatas pada beberapa zona di sekitar stasiun MRT dan LRT.
• Q: Siapa yang termasuk dalam kategori Masyarakat Berpenghasilan Tertentu (MBT)?
  A: MBT mencakup rumah tangga dengan pendapatan di atas ambang Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) namun belum cukup untuk membeli rumah komersial. Pada 2026, hampir setengah penduduk Jakarta (49,29 %) berada dalam kategori ini.
• Q: Apa itu konsolidasi tanah vertikal dan apa manfaatnya?
  A: Konsolidasi tanah vertikal adalah mekanisme penggabungan hak atas tanah yang terfragmentasi menjadi satu kesatuan vertikal, memungkinkan pembangunan bertingkat tanpa harus melakukan penggusuran massal. Manfaatnya meliputi peremajaan kota, peningkatan kepadatan hunian, dan perlindungan hak tinggal warga.