Proyek Bawah Tanah Bundaran HI Rp200 Miliar Tanpa APBD: Menguak Skema KLB dan Potensi Cuan Ritel Jakarta

Ringkasan Singkat

• Bebas APBD: Proyek jalur pejalan kaki bawah tanah (extended concourse) Bundaran HI senilai Rp200 miliar sepenuhnya dibiayai oleh dana kontribusi KLB dari pengembang swasta.
• Konektivitas Premium: Area seluas 4.439 m² ini akan menghubungkan stasiun MRT langsung ke pusat bisnis utama seperti Plaza Indonesia, Grand Hyatt, Wisma Nusantara, dan Hotel Pullman.
• Magnet Ekonomi Baru: Selain mengurai kepadatan penumpang yang diproyeksikan melonjak hingga 17.000 orang, area ini dirancang sebagai ruang komersial (ritel & F&B) yang menjanjikan aliran pendapatan baru (non-farebox revenue).

Jakarta terus bersolek tanpa harus selalu menguras kantong Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD). Langkah cerdas ini dibuktikan lewat proyek pembangunan jalur pejalan kaki bawah tanah atau extended concourse di kawasan Bundaran HI, Jakarta Pusat. Proyek infrastruktur prestisius senilai Rp200 miliar ini murni didanai melalui skema kontribusi Kewajiban Peningkatan Nilai Tambah dan Kompensasi Lahan dan Bangunan (KLB) dari beberapa pengembang swasta.

Direktur Utama PT Integrasi Transit Jakarta (ITJ), Ferdiansyah Roestam, merinci bahwa dari total dana KLB sebesar Rp200 miliar tersebut, alokasi bersih untuk konstruksi fisik mencapai Rp150 miliar. Sisanya, sekitar Rp31 miliar (setelah dikurangi pajak), dialokasikan untuk membiayai konsultan perencana, konsultan pengawas, dan biaya penunjang lainnya. ITJ sendiri merupakan anak usaha dari MRT Jakarta yang fokus pada pengembangan kawasan berorientasi transit (Transit-Oriented Development/TOD).

Secara teknis, proyek bawah tanah ini memiliki luas sekitar 4.439 meter persegi dan terletak tepat 18 meter di bawah permukaan jalan, sejajar dengan area concourse stasiun MRT dan berada di atas jalur rel. Jalur pedestrian ini dirancang memiliki dua muara utama: sisi barat akan terhubung langsung dengan basement Plaza Indonesia dan Grand Hyatt, sementara sisi timur akan menembus basement Wisma Nusantara dan Hotel Pullman menggunakan sistem knock-down panel.

Langkah ekspansi ini bukan tanpa alasan. Seiring dengan perpanjangan rute MRT Fase 2 menuju Thamrin, Monas, hingga Kota Tua, volume pengguna di Stasiun Bundaran HI diproyeksikan melonjak tambahan 6.000 orang per hari. Dengan total kapasitas sirkulasi yang diantisipasi mencapai 17.000 orang, area bawah tanah ini tidak hanya berfungsi sebagai jalur penyeberangan yang aman dan ber-AC, tetapi juga disulap menjadi ruang multifungsi dan pusat ritel (F&B) premium.

Hingga Juli 2026, progres konstruksi telah mencapai 21,46 persen, sedikit melampaui target awal sebesar 21,07 persen. ITJ menargetkan pembangunan fisik mencapai 45 persen pada akhir tahun 2026, dengan target rampung total pada Mei 2027. Jika berjalan sesuai rencana, mahakarya bawah tanah ini akan diresmikan pada Juni 2027, bertepatan dengan momentum bersejarah peringatan lima abad (500 tahun) Kota Jakarta.

Tentu saja, membangun di jantung nadi ekonomi Jakarta memiliki tantangan logistik yang luar biasa. Proyek ini menerapkan rekayasa lalu lintas dua tahap di sisi barat dan timur Bundaran HI agar tidak melumpuhkan mobilitas kendaraan di permukaan. Selain itu, koordinasi super ketat dilakukan karena struktur bangunan berada tepat di bawah halte TransJakarta yang aktif, menuntut presisi tinggi agar tidak mengganggu fondasi eksisting maupun standar pelayanan minimum transportasi publik.

Analisis Pakar

Dari perspektif makroekonomi dan pembiayaan kota, proyek extended concourse Bundaran HI ini adalah contoh klasik sekaligus sukses dari penerapan skema Land Value Capture (LVC) melalui instrumen KLB. Di tengah keterbatasan ruang fiskal daerah, ketergantungan pada APBD untuk proyek non-dasar harus mulai dikurangi. Pemerintah Provinsi DKI Jakarta sangat jeli memanfaatkan 'hak udara' dan intensitas bangunan sebagai daya tawar terhadap pengembang swasta. Ini adalah skema win-win: pengembang mendapatkan ruang vertikal ekstra yang bernilai komersial tinggi, sementara publik mendapatkan infrastruktur publik kelas dunia tanpa membebani pembayar pajak.

Secara bisnis, langkah MRT Jakarta melalui ITJ untuk mengonversi ruang bawah tanah menjadi area ritel dan komersial adalah strategi mutlak untuk mengejar non-farebox revenue (NFR). Di seluruh dunia, operator metro yang sehat secara finansial—seperti MTR di Hong Kong atau Tokyo Metro—tidak pernah mengandalkan pendapatan hanya dari penjualan tiket (farebox). Margin keuntungan terbesar justru datang dari pengelolaan properti, ritel, dan konektivitas langsung ke pusat perbelanjaan. Dengan proyeksi arus penumpang hingga 17.000 orang per hari, area ini akan menjadi captive market yang sangat seksi bagi para peritel F&B dan gaya hidup.

Namun, integrasi fisik ini juga membawa dampak ekonomi yang lebih luas bagi kawasan Bundaran HI secara keseluruhan. Koneksi bawah tanah langsung (underground interconnection) ke Plaza Indonesia dan Wisma Nusantara akan menciptakan ekosistem belanja yang mulus (seamless shopping ecosystem). Di negara tropis dengan curah hujan tinggi dan cuaca panas ekstrem seperti Indonesia, kenyamanan berjalan kaki di ruang bawah tanah yang sejuk akan meningkatkan waktu tinggal (dwelling time) konsumen di kawasan tersebut, yang pada akhirnya akan mendongkrak omzet ritel dan nilai valuasi properti di sekitarnya.

Kendati demikian, tantangan terbesar kini beralih pada aspek manajemen risiko eksekusi dan pemeliharaan jangka panjang. Mengingat proyek ini dikerjakan di bawah halte TransJakarta yang aktif dan di atas jalur rel MRT, toleransi terhadap kesalahan struktural adalah nol. Selain itu, setelah diresmikan pada 2027 nanti, ITJ harus mampu menjaga standar pengelolaan area komersial bawah tanah ini agar tetap premium, aman dari risiko banjir, dan tidak kumuh. Jika dikelola dengan buruk, area ini berisiko menjadi ruang mati yang justru membebani keuangan perusahaan.

Pertanyaan yang Sering Diajukan (FAQ)

Q: Apa itu dana KLB yang digunakan untuk membiayai proyek bawah tanah Bundaran HI?
A: KLB (Koefisien Lantai Bangunan) adalah instrumen tata ruang berupa dana kompensasi yang wajib dibayarkan oleh pengembang swasta ketika mereka mendapatkan izin untuk membangun gedung dengan luas lantai melebihi batas standar yang ditentukan pemerintah. Dana ini kemudian dialokasikan langsung untuk membangun fasilitas publik.

Q: Gedung apa saja yang akan terhubung langsung dengan jalur pedestrian bawah tanah ini?
A: Jalur ini akan memiliki koneksi langsung ke basement Plaza Indonesia dan Grand Hyatt di sisi barat, serta Wisma Nusantara dan Hotel Pullman di sisi timur, selain tentunya terhubung dengan Stasiun MRT Bundaran HI dan Halte TransJakarta.

Q: Kapan proyek ini ditargetkan selesai dan mulai beroperasi?
A: Proyek ini ditargetkan selesai konstruksinya pada Mei 2027 dan direncanakan diresmikan pada Juni 2027, bertepatan dengan perayaan ulang tahun ke-500 Kota Jakarta.