Jakarta Gencarkan Rusun ‘Ekosistem Hijau’: Janji Besar atau Hanya Retorika?

Ringkasan Singkat

• Wakil Gubernur Rano Karno mengumumkan rencana rusun berbasis Transit Oriented Development dan Konsolidasi Tanah Vertikal untuk warga berpenghasilan rendah.
• Konsep "one‑stop living" dijanjikan menyatukan hunian, fasilitas publik, dan ruang usaha UMKM dalam satu kawasan.
• Pemerintah Provinsi Pramono Anung menegaskan perlindungan unit bersubsidi lewat verifikasi data ketat dan pembatasan pengalihan kepemilikan.

Jakarta, 27 Agustus 2026 – Pada rapat paripurna DPRD DKI Jakarta Rabu (26/8), Wakil Gubernur Rano Karno menyampaikan visi ambisius Pemprov DKI: menjadikan rumah susun (rusun) bukan sekadar tempat tinggal, melainkan ekosistem berkelanjutan yang mengintegrasikan pendidikan, kesehatan, ibadah, serta ruang usaha bagi UMKM. Ide ini diangkat sebagai bagian dari Rancangan Peraturan Daerah (Ranperda) Pengendalian Penduduk dan Ranperda Rumah Susun.

Menurut Karno, rusun akan dibangun dengan Transit Oriented Development (TOD) dan konsep one‑stop living. Pendekatan ini menekankan kedekatan hunian dengan stasiun transportasi massal, sekaligus menyediakan fasilitas publik – sekolah, puskesmas, tempat ibadah, dan arena olahraga – dalam satu kawasan. “Bukan hanya tempat tinggal, tetapi juga ruang tumbuh yang aman dan kondusif bagi masyarakat,” ujarnya.

Namun, janji tersebut menimbulkan pertanyaan kritis. Sejauh mana Konsolidasi Tanah Vertikal (KTV) dapat menata kembali lahan reformasi agraria (TORA) dan tanah negara yang telah dihuni lebih dari dua dekade tanpa menimbulkan konflik kepemilikan? Pemerintah menegaskan proses akan bersifat partisipatif, namun tidak ada mekanisme konkret yang dipublikasikan untuk mengatasi potensi sengketa lahan.

Di sisi lain, kebijakan perlindungan unit bersubsidi menjadi sorotan. Pemerintah berjanji memperketat verifikasi data penghuni dan membatasi pengalihan kepemilikan melalui Badan Pelaksana Daerah. Namun, sejarah alokasi rumah subsidi di Jakarta menunjukkan celah yang sering dimanfaatkan oleh oknum tidak berhak. Tanpa sistem data terintegrasi yang transparan, risiko “pembelian kembali” unit bersubsidi tetap tinggi.

Rano Karno juga menyinggung skema restrukturisasi, pembebasan denda keterlambatan, dan keringanan bagi MBR yang terdampak relokasi. Kebijakan ini terdengar manusiawi, namun belum ada rincian alokasi anggaran atau timeline pelaksanaannya. Apakah dana yang dialokasikan cukup untuk menutupi biaya relokasi, atau justru akan menambah beban fiskal DKI yang sudah tertekan?

Secara keseluruhan, Ranperda Rumah Susun berambisi mengubah paradigma hunian di ibu kota menjadi ekosistem terintegrasi. Namun, tanpa kerangka implementasi yang jelas, pengawasan independen, dan jaminan akuntabilitas, rencana ini berisiko menjadi slogan politik semata.

Analisis Pakar

Sebagai jurnalis investigasi yang telah menelusuri dinamika perumahan di Jakarta selama lebih dari satu dekade, saya melihat dua pola yang konsisten: pertama, kebijakan “rumah layak huni” selalu diiringi oleh retorika keberlanjutan, namun implementasinya terhambat oleh birokrasi berlapis dan kepentingan komersial. Kedua, proyek TOD yang dijanjikan sering berakhir menjadi “stasiun mati” – infrastruktur transportasi ada, namun akses ke fasilitas publik masih terfragmentasi.

Konsep Transit Oriented Development memang potensial untuk mengurangi ketergantungan pada kendaraan pribadi, namun keberhasilannya memerlukan koordinasi lintas sektor yang belum terbukti di Jakarta. Contoh nyata adalah Stasiun Dukuh Atas, yang meskipun menjadi hub transportasi, masih kekurangan ruang komersial dan layanan sosial yang memadai. Tanpa perencanaan ruang yang holistik, rusun yang dibangun di sekitar stasiun dapat berakhir menjadi “ghetto vertikal” – tinggi secara fisik, rendah secara kualitas hidup.

Selanjutnya, Konsolidasi Tanah Vertikal menimbulkan risiko sosial yang signifikan. Penggabungan lahan TORA dan tanah negara ke dalam satu proyek besar dapat memicu eviksi paksa, terutama bila proses partisipatif hanya formalitas. Pengalaman di Permukiman Cengkareng menunjukkan bahwa tanpa jaminan hak atas tanah yang jelas, warga yang telah menempati lahan selama puluhan tahun dapat kehilangan tempat tinggal secara tiba‑tiba.

Terakhir, perlindungan unit bersubsidi harus didukung oleh sistem data yang terintegrasi antara Dinas Perumahan, Badan Pertanahan Nasional, dan Kementerian PUPR. Tanpa itu, verifikasi data hanyalah “kertas kerja” yang mudah dimanipulasi. Saya menyarankan pembentukan lembaga independen yang memiliki wewenang audit berkala serta publikasi hasilnya secara transparan.

Jika Pemprov DKI ingin mewujudkan rusun sebagai ekosistem berkelanjutan, langkah pertama yang paling krusial adalah mengubah retorika menjadi regulasi yang dapat dipantau, diukur, dan dipertanggungjawabkan. Tanpa itu, janji-janji akan tetap menjadi wacana politik yang mudah dilontarkan di panggung DPRD.

Pertanyaan yang Sering Diajukan (FAQ)

• Q: Apa itu Transit Oriented Development dalam konteks rusun DKI?
  A: TOD adalah konsep perencanaan yang menempatkan hunian dekat dengan fasilitas transportasi massal, sekaligus mengintegrasikan layanan publik seperti sekolah, kesehatan, dan ruang usaha dalam satu kawasan.
• Q: Bagaimana cara Pemerintah memastikan unit bersubsidi tidak disalahgunakan?
  A: Pemerintah berjanji memperketat verifikasi data penghuni, membatasi pengalihan kepemilikan melalui Badan Pelaksana Daerah, dan melakukan audit berkala oleh lembaga independen.
• Q: Apa yang dimaksud dengan Konsolidasi Tanah Vertikal dan apa risikonya?
  A: KTV adalah upaya menata kembali lahan reformasi agraria (TORA) dan tanah negara yang telah dihuni lama, dengan tujuan menciptakan ruang hunian terintegrasi. Risikonya meliputi potensi eviksi paksa, sengketa kepemilikan, dan kehilangan hak atas tanah bagi warga lama.